„Wenn ein Spielplatz zu wenig Schatten hat, dann stellen wir nicht einfach ein Sonnensegel hin, sondern wir beziehen die Mietenden mit ein. Die können das selber gestalten, die Kinder können das bemalen, die können das bekleben.“
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Shownotes
Takeaways
„Wir nennen es Real Estate Community Management, damit nicht der Eindruck entsteht, dass es sich um reine Online Communities handelt“, erklärt Corina. Das Verbindende in diesen Communities ist nicht ein gemeinsames Interesse oder ein geteiltes Tool, sondern ein gemeinsamer Standort. Menschen, die zusammen arbeiten oder zusammen wohnen.
Daraus ergeben sich zwei unterschiedliche Felder: das Community Management auf gemischt genutzten Arealen (großflächige Überbauungen mit Büros, Restaurants, Retail und Wohnungen) und das Siedlungscoaching in reinen Wohnsiedlungen. Siedlungscoaches kommen aus der sozialen Arbeit oder der soziokulturellen Animation. Sie sind vor Ort, lösen Konflikte, wirken deeskalierend und setzen partizipative Projekte gemeinsam mit der Mieterschaft um. In Deutschland wäre das am ehesten mit Quartierarbeit vergleichbar.
Digitale Kanäle spielen eine Rolle, aber eine nachgeordnete. Da die Mietenden in ihrem Arbeitsalltag bereits mit Microsoft Teams, Outlook und WhatsApp eingedeckt sind, liegt der Fokus bei Wincasa klar auf dem persönlichen Austausch vor Ort.
Warum Eigentümer in soziale Nachhaltigkeit investieren
Wincasa differenziert sich am Markt, indem sie für große Investoren nicht nur die klassische Bewirtschaftung übernimmt, sondern auch Community Management und Siedlungscoaching anbietet. Den Eigentümern ist neben klassischer Nachhaltigkeit auch soziale Nachhaltigkeit wichtig. Das Hauptziel ist dabei nicht primär die Vermarktung von Wohnflächen. Es geht darum, dass Mietende dort, wo sie schon wohnen, länger bleiben und zufriedener sind. Weniger Fluktuation bedeutet weniger administrativen Aufwand und trägt zur Gesamtattraktivität einer Siedlung oder eines Portfolios bei.
Einfach war der Aufbau dieser Dienstleistung nicht. Corina erinnert sich: „Wir hatten zu Beginn wirklich keine Ahnung, wo wir beginnen sollten, was wir machen sollen, was funktioniert, was nicht.“ Es brauchte viel Aufklärungsarbeit, bei Eigentümern, bei Mietenden und auch intern im Unternehmen. Für das Siedlungscoaching musste Wincasa als gewinnorientiertes Unternehmen Menschen aus dem sozialen Bereich rekrutieren und sie davon überzeugen, dass Renditeorientierung und soziales Engagement kein Widerspruch sein müssen.
Was sich daraus heute ergibt: Bewirtschafter werden entlastet, weil individuelle Anliegen der Mietenden direkt beim Community Management landen. Bei den Eigentümern wächst das Verständnis für soziale Themen, je mehr sie damit in Kontakt kommen. Und die direkten Rückmeldungen der Mietenden, etwa dass sich endlich jemand um ihre Anliegen kümmert, sind für Corina die schönsten Erfolge.
Partizipation statt fertiger Lösungen
Jede Liegenschaft ist anders, deshalb steht am Anfang immer eine Bedarfsanalyse, die in der Regel drei bis vier Monate dauert. Im ersten Schritt wird die Bewirtschaftungssituation angeschaut: Gibt es Leerstand, wie sieht die Mieterstruktur aus, gab es bisher Konflikte oder Eskalationen, stehen größere Sanierungsprojekte an. Im zweiten Schritt geht es um die räumliche Situation: Welche Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsräume gibt es, was wird genutzt, was nicht und warum. Im dritten Schritt werden Außenstehende einbezogen, also Gemeinde, Stadt, Quartiervereine, Standortförderung und Eigentümer, um ein gesamtheitliches Bild zu erhalten.
Aus dieser Analyse entstehen konkrete Empfehlungen an die Eigentümerschaft: Welche Ressourcen und Maßnahmen es braucht, um das gemeinsame Ziel zu erreichen. Partizipation steht dabei im Mittelpunkt. Nachbarschaftsfeste werden nicht für die Mietenden organisiert, sondern mit ihnen. Interessensgruppen planen und übernehmen Aufgaben selbst. Und genau dafür steht auch das Beispiel vom Anfang: Statt einfach ein Sonnensegel aufzustellen, werden die Mietenden mit einbezogen, die Kinder können mitgestalten, bemalen, bekleben.
Die Wirkung zeigt sich langsam. „Ich sage immer, es braucht ein, zwei Jahre, bis man eine Veränderung wirklich sieht.“ KPIs gibt es zwar, aber keine schnellen Garantien auf Renditeeffekte. Was sofort sichtbar wird: Mietende, die sich weniger isoliert fühlen, die Kontakte zu Nachbarn haben, die endlich das Gefühl haben, dass sich jemand um ihre individuellen Anliegen kümmert.
Vom gemischt genutzten Areal zur Wohnsiedlung
2023 stand Wincasa am Anfang der neuen Dienstleistung. Im Fokus standen damals gemischt genutzte Areale. Eigentümer hatten zwar Gemeinschaftsflächen und einen durchdachten Mietermix geschaffen, aber die Areale wirkten anonym und tot. Wincasa baute ein Team auf, das sich um vier bis sechs Areale kümmerte, allerdings ohne klare Vorlage, was funktioniert.
Ende 2024 kam die Frage auf, was Wincasa konkret in reinen Wohnsiedlungen anbieten kann. Dafür brauchte es anderes Personal, Menschen mit einem Hintergrund in sozialer Arbeit und soziokultureller Animation. Für ein gewinnorientiertes Unternehmen war das ein mutiger Schritt, der viel Überzeugungsarbeit in der Rekrutierung erforderte, um zu zeigen, dass es bei Wincasa nicht nur um Rendite geht.
Heute besteht das Team aus sechs Personen: drei für klassisches Community Management auf gemischten Arealen und zwei Siedlungscoaches, die in diesem Jahr rekrutiert wurden. Das Team soll weiter wachsen, aber Schritt für Schritt. Es braucht weiterhin viel Sensibilisierungsarbeit und das Austesten neuer Projekte.
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Danke an
- Björn Woll für die Ansagen
- Thorsten Ising für den Schnitt und Unterstützung bei der Produktion
